原標題：一些小區(qū)正醞釀新“停車規(guī)定”：車位禁止賣給“外人”

▲小區(qū)停車有多難？有時硬把一條路給堵死！

海峽網10月19日訊（海峽導報記者 林毅彬 文/圖）隨著私家車的迅猛增長，近年來停車難漸成社會“痛點”。這一問題以老舊小區(qū)為甚，以至于出現私占車位等現象。然而，與此形成鮮明對比的是，有些小區(qū)地下車庫卻出現不少空置現象。原因何在？

據了解，經權威部門調查，有的建設單位在利益驅使下，將小區(qū)規(guī)劃的車位出售給小區(qū)外的單位和個人，加劇了停車難的狀況。而將于明年施行的新“物業(yè)管理條例”，明令禁止這種行為。

現象 買車三年，車從沒進過“家 ”

對于《條例》的出臺，家住集美區(qū)寧寶花園的曹先生頗為感慨：“我的車三年沒回家了，希望新規(guī)實施后，能踏進家門。”

據了解，寧寶花園建于2004年，共有1287戶住戶。依據規(guī)劃，路面劃設400個車位，地下車庫則有197個，還有20多個架空層車位。曹先生說：“早年這些車位根本用不完，除了產權車位外，其他公共車位也不用辦停車卡。”然而，大約在5年前，停車開始緊張起來，“晚一點回來就沒位置了”。

2014年，路面車位新增了200個，還是“爆棚”。業(yè)委會和物業(yè)協商，進行停車卡管理，只允許登記了車號的業(yè)主進入。“我買房比較晚，已經沒有停車位了，產權的也都賣光了。”無奈之下，曹先生只能將愛車停放在路邊，“被貼單是常有的事”。“說實在話，也想買個車位，但是也不便宜了。”曹先生希望，《條例》實施后，情況能有改觀，“新一屆的業(yè)委會就要成立了，我們醞釀重新制定停車規(guī)則，優(yōu)勢保障業(yè)主停車。”“比如，我們附近一個小區(qū)就實行停車卡充值，一個月充150元，回來一次扣5元，沒進來就不扣錢。這樣很公平。”曹先生透露，在一批住戶的牽頭下，業(yè)主們與物業(yè)積極溝通，正著手制定新方案。

走訪中，導報記者了解到，島內的金雞亭小區(qū)、金尚小區(qū)等長期存在停車難問題的社區(qū)，在一批熱心業(yè)主的發(fā)動下，也正醞釀新的“停車規(guī)定”。

金雞亭小區(qū)西里住戶魏先生認為，在“僧多粥少”的情況下，“《條例》優(yōu)先保障我們業(yè)主停車，是合情合理的”。

亮點 小區(qū)車位，不得賣給“外人”

9月30日，福建省人大常委會會議表決通過了修訂的《福建省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）。該《條例》明年元旦起施行，2006年9月省人大常委會通過的《福建省物業(yè)管理條例》同時廢止?！稐l例》第64條明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設置的機動車位（車庫）應當優(yōu)先滿足業(yè)主需要，不得出售給小區(qū)以外的單位和個人，業(yè)主要承租的，不得只售不租。這一規(guī)定，也成為《條例》的一大亮點。

此外，《條例》再次重申《物權法》的規(guī)定，小區(qū)內車輛停放收取的場地使用費屬全體業(yè)主所有。車位劃定、車輛停放、管理和收費等事項，由業(yè)主大會決定。導報記者走訪發(fā)現，居民們對《條例》實施充滿期待，一些小區(qū)正醞釀新的“停車規(guī)定”。

解讀 小區(qū)車位，業(yè)主享有優(yōu)先權

業(yè)主如何享受“優(yōu)先權”？廈門市物業(yè)協會法律顧問、上海段和段（廈門）律師事務所傅劍平律師分析：

首先，住宅小區(qū)的車位（庫）主要分三類：

1.建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放車輛的車位；

2.業(yè)主共有道路或公共場地規(guī)劃用于停放車輛的車位；

3.建筑區(qū)劃內依法配建的人防工程平時用作車位。

但建筑區(qū)劃內規(guī)劃的車位或車庫屬于開發(fā)商所有還是屬于業(yè)主共有仍存在不同的意見，但應首先滿足業(yè)主的需求已經成為了一項硬性規(guī)定。

其次，《條例》進一步細化“首先應滿足業(yè)主需求”的做法：

1.對于尚未處置的規(guī)劃車位，業(yè)主要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

2.明確規(guī)定建設單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車位（庫）出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。

由此可見，上述條款對開發(fā)商，以及對投資客投資車位的行為作出了限制。

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業(yè)主如何取證、維權？

福建典格律師事務所陳奇斌律師認為：

1.是否存在建設單位或物業(yè)將停車位出售、出租給小區(qū)外人員，小區(qū)業(yè)主或業(yè)委會可以對車輛進行核實比對，還可以去不動產管理部門查詢其是否系小區(qū)業(yè)主，若有產權，也可申請查詢；三是可以要求物業(yè)部門公開相關合同、票據、收支憑證等。

2.若車位（庫）產權屬于全體業(yè)主，則出售或擅自出租給小區(qū)外單位或個人的行為屬于無權處分，小區(qū)業(yè)委會可以主張合同無效，從而捍衛(wèi)自身的優(yōu)先權。

3.場地使用費歸全體業(yè)主所有，如何監(jiān)督？小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會可以要求物業(yè)定期公開停車費收支賬目。如有需要，也可以聘請專業(yè)會計部門核查賬目。對于存在挪用、侵占停車費的，可以要求返還。