N本報記者 洪德木

核心提示：2月18日，中國人民銀行公布，將自今日開始下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是自去年12月5日央行三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后的第二次下調(diào)，同時也是今年以來的首度下調(diào)。那么，央行出臺這項措施的市場背景是什么？在“限購、限價、限貸”等“三限”之下，房地產(chǎn)市場早已經(jīng)進(jìn)入了寒冬狀態(tài)，這部分的資金流入，能否改變眼下深度疲憊的樓市格局？購房者的房貸利率會發(fā)生變化嗎？面對著存款準(zhǔn)備金率持續(xù)下調(diào)的金融市場，開發(fā)商又應(yīng)該如何應(yīng)對？本期房產(chǎn)專刊對此在業(yè)內(nèi)進(jìn)行了多方面采訪。

背景經(jīng)濟下行凸顯壓力

其實早在春節(jié)前，市場上對于降低存款準(zhǔn)備金率的預(yù)期就極為強烈，但在當(dāng)時并沒有如市場預(yù)期的那樣，及時調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，反而是預(yù)期逐漸減弱的2月末出其不意地出臺。“這表明了央行對出臺會波及市場環(huán)境的各種措施還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。”交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉在接受本報記者電話采訪時如此表示。對于為何在這個時間點下調(diào)銀行的存款準(zhǔn)備金率這個問題，唐建偉認(rèn)為，這跟整個宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)持續(xù)下行的市場環(huán)境有很大的關(guān)系，主要表現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟指標(biāo)不樂觀、銀行間資金面持續(xù)偏緊影響到了信貸的投放以及外匯占款出現(xiàn)了多月的持續(xù)負(fù)增長等。

記者查閱國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)了解到，1月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)PMI為50.5%，環(huán)比上升0.2個百分點，為連續(xù)第二個月回升，但總體卻低于近年來平均水平，反映出整個經(jīng)濟景氣度仍較低的現(xiàn)實?！岸抡{(diào)存款準(zhǔn)備金率所釋放出來的資金能夠為經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展提供較為寬松的環(huán)境?！?a href="http://0573jx.cc/news/fj/pt/" target="_blank">莆田市區(qū)某銀行的工作人員林先生這樣認(rèn)為。

而在銀行的信貸方面，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，每年的1月份往往是銀行放貸最多的月份之一，過去幾年1月份銀行新增信貸均突破萬億元大關(guān)，此前機構(gòu)也紛紛預(yù)測1月份新增貸款將破萬億元，但事實上今年1月份人民幣貸款僅增加7381億元，同比少增2882億元，創(chuàng)2008年以來1月同期的新低，銀行間信貸增長減少間接地影響到了實體經(jīng)濟的資金鏈，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率利于緩解銀行流動性壓力，增強信貸投放能力，加強金融對實體經(jīng)濟的支持。

曠遠(yuǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)賴衛(wèi)祥則認(rèn)為，今年1月份企業(yè)貸款同比少增的部分原因是因為春節(jié)假日提前到了1月份，加上元旦等假期，銀行工作時間較短，信貸規(guī)模減少不可避免。但這使得不少沒有如期貸到款的企業(yè)缺少運轉(zhuǎn)資金?！皬哪壳笆袌鰜砜矗髽I(yè)貸到款極有可能在2月份大規(guī)模出現(xiàn)，這也可能是選擇在這個時候下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的一個重要原因。”

而據(jù)記者了解，截至2月19日，四大行2月新增人民幣貸款投放約700億左右，“雖然四大行的新增貸款額度少于預(yù)期水平，但目前市場上中小企業(yè)對資金的需求狀況以及銀行間的存貸數(shù)據(jù)表明，2月份新增貸款相比于1月份將會有所增加，這也可能是選擇在這個時候下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的一個重要原因。”

市場本地購房者依然觀望

據(jù)了解，在今日存款準(zhǔn)備金率開始調(diào)整后，將為市場輸送流動性資金4000億元。而這部分流動資金也將大部分流向?qū)嶓w經(jīng)濟，“此次出臺措施意在支持實體經(jīng)濟的發(fā)展，因此對于調(diào)控行業(yè)，例如房地產(chǎn)市場受益則較小?！敝劣谶@項措施對樓市的影響，唐建偉說，“從目前的情況看，樓市調(diào)控政策在短期內(nèi)很難得到有效的放松，這從國家高層的多次表態(tài)上可以明顯感覺得到，而下調(diào)存款準(zhǔn)備金率不可能讓房地產(chǎn)市場的調(diào)控得到松動，充其量只是間接地影響到市場對后期的預(yù)期信心?！?/p>

對此，賴衛(wèi)祥也認(rèn)為，這次釋放出來的流行性資金在大部分進(jìn)入實體經(jīng)濟之時，也有可能通過各種直接的或間接的渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以這個可以看做是對房地產(chǎn)行業(yè)一個利好的因素，但是短期內(nèi)是不是有直接的影響不好判斷。他同時也表示，從長期來看，在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對實體經(jīng)濟的持續(xù)利好影響下，產(chǎn)生了一系列有利結(jié)果會回報到城市居民的收入當(dāng)中，這會在一定程度上增加剛需一族的工資收入，減緩這部分群體的購房壓力，從而在一定程度上緩解樓市的低迷狀態(tài)，“但從現(xiàn)在的實際市場看，此次的措施并未對莆田樓市產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，市民觀望的情緒依然普遍存在?！?/p>

莆田市建德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工作人員黃碩亮在接受記者采訪時表示，此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是從整個宏觀經(jīng)濟的市場需求出發(fā)，緩解當(dāng)前市場上經(jīng)濟下行以及信貸偏緊的狀況，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在正處于調(diào)控當(dāng)中，雖然也需要資金，但很難從銀行貸款得到，而這種微調(diào)并不是只針對房地產(chǎn)行業(yè)，還有很多行業(yè)同樣需要銀行資金支持，所以盡管存款準(zhǔn)備金率微調(diào)，但針對樓市的信貸政策仍然將會持續(xù)從緊。

另外，記者在走訪市區(qū)部分樓盤時了解到，從18日晚間發(fā)布消息到今天正式執(zhí)行的這周里，購房者的觀望情緒依舊持續(xù)?！斑@段時間，打電話進(jìn)來或者是親自到我們售樓處詢問的市民有所增加?！痹谄翁锍潜币患沂蹣翘?，一位售樓小姐告訴記者，“但他們也只是在了解市場情況，探探口風(fēng)，購房意愿上，也沒有因為存款準(zhǔn)備金率下調(diào)而受影響?！?/p>

后市積極出貨才是上策？

雖然說此次釋放出來的流動資金對樓市的影響較為微弱，但對于已經(jīng)“久旱”的樓市環(huán)境來說也可能是一場“及時雨”。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份我國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比全部下降或持平，基本上沒有了上漲，而這樣的數(shù)據(jù)則是對開發(fā)商的一場考驗，因此這次的措施給開發(fā)商釋放出一個積極的信號，如果再不釋放流動性，很多開發(fā)商的資金確實已經(jīng)消耗殆盡。

當(dāng)然，企業(yè)能否長久生存，還得看開發(fā)商的市場應(yīng)對情況，對于資金鏈處于緊張狀態(tài)的中小房企，唐建偉認(rèn)為，“現(xiàn)在最重要的是在這樣的市場中能夠存活下來，迎合市場的價格需求，積極出貨才是硬道理，同時，這個時候也是配合市場調(diào)控，努力進(jìn)行內(nèi)部管理機制創(chuàng)新的極好機會?！辟囆l(wèi)祥則認(rèn)為，在這樣的市場環(huán)境中，市場的流動資金增加，購房者的買房款也會間接地增多，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極地優(yōu)化產(chǎn)品，打造符合市場的樓市產(chǎn)品，針對細(xì)分市場消費群體，以積極出貨的策略回籠資金。

銀行房貸利率標(biāo)準(zhǔn)未變

至于央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對購房者在房貸按揭方面有無影響，記者在近日也以購房者身份詢問了莆田市多家銀行，相關(guān)工作人員均表示對商貸利率“沒有影響”，仍然會按之前的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

莆田中信銀行個貸中心工作人員告訴記者，目前中信銀行在個人住房貸款方面，首套房是在基準(zhǔn)利率7.05%的基礎(chǔ)上上浮10%，二套房則是上浮20%。對于存款準(zhǔn)備金率下調(diào)之后利率方面的調(diào)整，工作人員則表示“暫時還未接到相關(guān)的通知”。

農(nóng)業(yè)銀行鳳凰山分理處工作人員告訴記者，農(nóng)行目前已經(jīng)暫停發(fā)放住房按揭貸款。此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)是否會重啟住房貸款，此工作人員則稱還未接到相關(guān)的文件通知。

莆田工商銀行荔城支行工作人員小朱則稱，目前莆田工商銀行荔城支行住房貸款利率是執(zhí)行首套房按基準(zhǔn)利率，也就是7.05%，第二套房則是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。是否因為存款準(zhǔn)備金率下調(diào)而出現(xiàn)申請者增多的情況，小朱則表示，暫時還沒出現(xiàn)這樣的情況。

建設(shè)銀行莆田分行方面，其網(wǎng)點工作人員告訴記者，目前建設(shè)銀行莆田分行住房貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為首套房在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，第二套則上浮30%。至于是否因為存款準(zhǔn)備金率下調(diào)而做其他調(diào)整，該工作人員稱，暫時還未收到其他通知。