N本報(bào)記者 洪德木

核心提示：3月21日，《構(gòu)建福州大都市區(qū)、推進(jìn)福莆寧同城化發(fā)展框架協(xié)議》在福州正式簽訂，《框架協(xié)議》明確了福州、莆田、寧德三市在構(gòu)建福州大都市區(qū)、推進(jìn)福莆寧同城化發(fā)展方面的基本原則、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃，共同推進(jìn)的主要事項(xiàng)以及保障機(jī)制，根據(jù)協(xié)議提出的發(fā)展目標(biāo)，至2015年，福州大都市區(qū)框架要基本形成，福莆寧同城化初步實(shí)現(xiàn)。莆田市委副書(shū)記、市長(zhǎng)粱建勇在發(fā)言中指出，三市要強(qiáng)化規(guī)劃對(duì)接，特別是做好福莆兩市連接帶的規(guī)劃，將連接區(qū)域打造成同城化的一個(gè)亮點(diǎn)，并促進(jìn)莆田城鄉(xiāng)一體化綜合改革試點(diǎn)工作開(kāi)展。

規(guī)劃先行 促進(jìn)福莆寧同城化集聚發(fā)展

在高速發(fā)展的信息化時(shí)代，城市間的人際交往、資源互補(bǔ)已經(jīng)日益頻繁，作為一個(gè)城市提升自身發(fā)展的一個(gè)有效途徑，相鄰城市間的同城化發(fā)展則顯得尤為重要，縱觀國(guó)內(nèi)各大城市的發(fā)展脈絡(luò)，不論是處于不同省份城市間的“長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈”、“珠三角經(jīng)濟(jì)圈”，還是在同一個(gè)省級(jí)區(qū)域提升出來(lái)的“長(zhǎng)株潭城市群”、“廈漳泉城市群”，其資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高效的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制、明確的產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作體系等同城化特點(diǎn)早已成為全國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

“廈門(mén)和福州是福建省兩個(gè)重要的中心城市，廈門(mén)由于特區(qū)的因素集聚了大量的有效資源，引領(lǐng)著閩南一帶的發(fā)展；而作為省會(huì)城市的福州，經(jīng)濟(jì)資源、文化資源則在逐漸輻射到了閩中、閩東一帶。在福建，‘廈漳泉同城化’以及‘福莆寧同城化’的提出，能夠把廈門(mén)、福州這兩個(gè)中心城市的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)輻射到周邊城市，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展的有利局面?！本鸥枞f(wàn)派（中國(guó)）地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)劉波在接受記者采訪時(shí)談到，早在去年，“福莆寧同城化”概念已經(jīng)有了雛形，在今年1月10日的省政協(xié)十屆五次會(huì)議上，就有政協(xié)委員提案建議福州、莆田、寧德在基礎(chǔ)設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)化、市場(chǎng)一體化、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和行政管理協(xié)商化等方面可加快同城化整合，而這次的《框架協(xié)議》的簽訂更是讓“福莆寧同城化”概念更加清晰化，并且由此提上議事日程。

記者也于近日從市城鄉(xiāng)規(guī)劃局了解到，為了順應(yīng)這次城市發(fā)展機(jī)遇，主動(dòng)對(duì)接福州大都市區(qū)，促進(jìn)福莆寧同城化集聚發(fā)展，市規(guī)劃局在結(jié)合莆田城市發(fā)展的現(xiàn)狀條件，將莆田市域空間發(fā)展結(jié)構(gòu)確定為“三軸、兩帶、三城、六區(qū)”。其中“三軸”分別指沈海整合發(fā)展軸、灣區(qū)戰(zhàn)略預(yù)留軸、內(nèi)陸聚合發(fā)展軸；“兩帶”指湄永發(fā)展帶和興尤發(fā)展帶。通過(guò)“三軸、兩帶”構(gòu)建市域開(kāi)放的空間結(jié)構(gòu)，由此成為莆田未來(lái)市域空間整合與區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重點(diǎn)方向。將莆田市域交通規(guī)劃為“三縱兩橫”的高速路網(wǎng)、“一縱三橫”的鐵路網(wǎng)布局以及形成以湄州灣北岸秀嶼、東吳兩大港區(qū)為主，興化灣南岸港區(qū)為支撐，三江口、楓亭、湄洲島等中小港區(qū)為補(bǔ)充的多功能、綜合性港口，城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為形成以莆田主城為核心、濱海城區(qū)為副中心，多片區(qū)帶狀延展的城市空間結(jié)構(gòu)，從而在未來(lái)的“福莆寧同城化”進(jìn)程中，更好地融入到各項(xiàng)總體規(guī)劃中。

“從國(guó)際環(huán)灣地區(qū)，以及相鄰的廈漳泉都市區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，便捷的交通聯(lián)系是支撐環(huán)灣地區(qū)發(fā)展和綜合功能提升的重要設(shè)施保障。因此，為強(qiáng)化莆田與周邊環(huán)灣地區(qū)的交通聯(lián)系，可預(yù)留聯(lián)系湄洲灣和興化灣南北岸的灣區(qū)高速公路通道，以支撐環(huán)灣地區(qū)城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而大大地提升了灣區(qū)發(fā)展水平，灣區(qū)高速興化灣、湄洲灣段跨海通道建議采用隧道形式，避免對(duì)航道產(chǎn)生不良影響?！痹诰徒煌ǚ矫嫒绾斡行с暯印案Ｆ螌幫腔边M(jìn)程時(shí)，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃編制科科長(zhǎng)林遠(yuǎn)程建議道，莆田要融入“福莆寧同城化”發(fā)展，湄洲灣可以是鋪墊。目前，湄洲灣開(kāi)發(fā)條件較為成熟，應(yīng)整合湄洲灣南北岸空間資源，促進(jìn)臨港重化工業(yè)、船舶制造業(yè)的進(jìn)一步集聚發(fā)展；強(qiáng)化臨港地區(qū)城鎮(zhèn)和港區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)臨港新城，提高社會(huì)服務(wù)興化灣的發(fā)展是重點(diǎn)區(qū)域。

共舞樓市 “同城化”演繹莆田樓市產(chǎn)業(yè)升級(jí)

據(jù)了解，在本次簽訂的《框架協(xié)議》中明確指出，“福莆寧同城化”將基本實(shí)現(xiàn)三個(gè)城市中的軌道交通、高速路網(wǎng)、快速通道等有效對(duì)接，形成一小時(shí)同城化交通網(wǎng)?！敖煌〞r(shí)間的縮短以及政府有效的城市規(guī)劃，將會(huì)使莆田的城市投資環(huán)境提升到一個(gè)新的檔次，在未來(lái)的城市競(jìng)爭(zhēng)中，能夠更有效地吸引大型企業(yè)進(jìn)駐，這從近日保利集團(tuán)與涵江區(qū)委合作共同開(kāi)發(fā)建設(shè)莆田興化灣南岸涵江港項(xiàng)目以及另外一些大型項(xiàng)目正在積極地洽談之中可見(jiàn)一斑?！逼翁飳W(xué)院環(huán)境與生命科學(xué)系教授傅文杰在談到“福莆寧同城化”對(duì)莆田城市的影響時(shí)認(rèn)為，“同城化”概念的日益清晰，城市規(guī)劃中的輕軌、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施若能夠很好地執(zhí)行到位，將進(jìn)一步縮短了三個(gè)城市間的距離，加快了城市間人才交流與流動(dòng)的頻率，同時(shí)也因?yàn)榇笮推髽I(yè)的不斷進(jìn)駐，城市中就業(yè)崗位也將會(huì)逐漸增多，能夠更好地吸引了一批批優(yōu)秀人才“孔雀東南飛”，這些優(yōu)秀人才的到來(lái)，提高了莆田樓市的購(gòu)房需求，從而大大地改變了莆田城市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以本地人消費(fèi)為主的狀況，在未來(lái)，置業(yè)在莆田、工作在福州或者是工作在莆田、置業(yè)在福州，將會(huì)是同城化城市中的重要趨勢(shì)，這對(duì)于城市的區(qū)域發(fā)展、人才的交流也將會(huì)有很大的促進(jìn)作用。

對(duì)于“福莆寧同城化”概念的提出，正榮(莆田)置業(yè)發(fā)展有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)林志敏形象地用“熱水與冷水”比喻道，三個(gè)城市融合在一起，正如一杯熱水與一杯冷水相互融合成溫水一樣，三個(gè)城市在就業(yè)市場(chǎng)、人才市場(chǎng)、城市建設(shè)等方面形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，進(jìn)一步縮短三個(gè)城市之間的距離。同時(shí)也因?yàn)楦Ｖ莩菂^(qū)土地資源的稀缺以及拿地成本較高等因素，在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，由于輻射效應(yīng)，更多的房企將會(huì)在莆田開(kāi)拓新的市場(chǎng)，并且由于“福莆寧同城化”的積極促進(jìn)，將大大地提高了開(kāi)發(fā)商的資源整合能力，加快了開(kāi)發(fā)商在新市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，從而形成有效的良性循環(huán)。

對(duì)于傳統(tǒng)意義上區(qū)域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，在以往，莆田城市的樓市發(fā)展往往只是依靠本地房地產(chǎn)企業(yè)的“自給自足”，使得本地居民購(gòu)房只能在本地開(kāi)發(fā)商所提供的產(chǎn)品中選擇?！皩?duì)于莆田本地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，‘福莆寧同城化’概念的提出對(duì)他們既是一種機(jī)遇也是一種挑戰(zhàn)?！蔽墨I(xiàn)步行街商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)金永恒表示，同城化進(jìn)程的加快，將會(huì)使城市與城市之間由相互競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為相互合作，政府也將會(huì)在招商引資、資源調(diào)配等方面統(tǒng)籌考慮大城區(qū)全局，屆時(shí)，作為招商引資的有效途徑之一，大量外地房企也將會(huì)涌入莆田進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)，使得莆田城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在企業(yè)和開(kāi)發(fā)區(qū)域上不再僅僅只是局限于現(xiàn)在形式，外來(lái)房企成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面將大大地提升了本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品品質(zhì)，而外來(lái)人口的消費(fèi)理念也在無(wú)形之中促進(jìn)了本地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)的升級(jí)與改造，這對(duì)于本地的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，“當(dāng)然，對(duì)于部分有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這反而是一種機(jī)遇，在面臨著外地房企的挑戰(zhàn)中，顯示出其成熟的運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

城市思考 樓市同城化并非一朝一夕

在采訪中，在回答福莆寧同城化對(duì)莆田房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響這一問(wèn)題時(shí)，大部分業(yè)內(nèi)人士均表示“在近期，影響不大”。

對(duì)于區(qū)域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，居民的購(gòu)房習(xí)慣與購(gòu)房行為主要還是以就近原則為主，在近期，即使是福廈動(dòng)車(chē)能夠把莆田和福州的城市距離拉近，但這并沒(méi)有影響到兩地區(qū)城市居民的購(gòu)房習(xí)慣，他們依然是選擇在本城市買(mǎi)房置業(yè)?！斑@很大的一部分原因是，在現(xiàn)如今的兩地城市距離當(dāng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)之間并未有同城化的跡象，在城市與城市的交流之間并未形成很好的互動(dòng)?！备＝ㄈf(wàn)德榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃總監(jiān)陳少榮表示，一個(gè)城區(qū)居民能夠很好地融合與交流，在交通方面需要有極大的便利條件，福州、莆田、寧德三個(gè)城市不像廈門(mén)、漳州、泉州三城市之間那樣空間距離較短，這對(duì)于消費(fèi)者出手購(gòu)買(mǎi)同城化之間的三座城市的樓市產(chǎn)品將會(huì)是一大阻礙，“在莆田本地，城市居民還是習(xí)慣居住在城區(qū)，而在福州，即使居民有向外買(mǎi)房置業(yè)的行為，他們的首選目標(biāo)也會(huì)是其他八縣城市。”這就需要政府在城市的基礎(chǔ)建設(shè)上有良好的規(guī)劃以及有效的執(zhí)行力。

另外一方面，與廈漳泉同屬閩南文化不同，福莆寧同城化進(jìn)程中，還要克服的是文化認(rèn)同的障礙。莆田屬于莆仙文化，這是一個(gè)非常獨(dú)特的文化區(qū)域，它的宗教理念、文化信仰等文化的所有行為都跟福州完全不是一回事，莆田市民回鄉(xiāng)置業(yè)情節(jié)的根深蒂固以及城市的認(rèn)同感將會(huì)影響到城市居民的買(mǎi)房置業(yè)行為，“在福州，買(mǎi)房在金山，本地市民可能會(huì)覺(jué)得還是居住在市區(qū)，但在莆田，這樣的距離差距，大部分的本地居民可能會(huì)覺(jué)得這是居住在農(nóng)村?！逼翁锓康禺a(chǎn)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士林先生這樣分析到，因此，在未來(lái)外地房企進(jìn)駐莆田進(jìn)行樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，需要很好的了解莆田本地居民的購(gòu)房心理，達(dá)到文化上的認(rèn)同感才能更好地實(shí)現(xiàn)樓市的同城化。