業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)和救市無關(guān)

N本報(bào)記者 許愛瓊 洪德木

本報(bào)訊 莆田市提高普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整為7000元/㎡以下(含7000元)，享受優(yōu)惠政策的普通住房要同時滿足三個條件。4月26日莆田有關(guān)部門公布這一新標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)第一時間作了報(bào)道。新標(biāo)準(zhǔn)對購房者和賣房方有什么影響？這是否是當(dāng)?shù)卣木仁兄e？昨日，莆田市住建局、莆田市地方稅務(wù)局及業(yè)內(nèi)人士對此詳細(xì)解讀。記者了解到，這次調(diào)整，市民在購房時可少交一些契稅，開發(fā)商在土地增值稅預(yù)征方面也能暫時少交款項(xiàng)。新標(biāo)準(zhǔn)的影響有延后期，預(yù)計(jì)在一兩年后顯現(xiàn)。

市場：商品房待售面積大幅增加

記者從莆田市住建局了解到，今年第一季度，莆田市商品住房批準(zhǔn)面積為30.77萬m，與去年相比下降了29.22%，這也是自2010年4月份當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)調(diào)控新政出臺以來首次出現(xiàn)下降現(xiàn)象。莆田市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第一季度全市商品住房待售面積為81.98萬㎡，其中，住宅類商品住房待售面積為40.44萬㎡，比上年同期增長了77.1%。

業(yè)內(nèi)人士分析，第一季度，全市住宅類商品房庫存量處于一直增加的情況，而全市商品房銷售面積為36.20萬㎡，較去年同期比降21.54%。

在多位專家看來，這次政府調(diào)整普通住房，與救市無關(guān)，鼓勵剛需購房才是這次調(diào)整的重要原因，新標(biāo)準(zhǔn)對于中低端購房者是一個利好消息。君勝房地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理陳金勝就認(rèn)為：“在目前莆田市場環(huán)境下，剛性購房群體顯然成了市場主力?！?/P>

享受優(yōu)惠政策以備案時間為準(zhǔn)

新標(biāo)準(zhǔn)出臺后，有市民對具體的時間節(jié)點(diǎn)不解，比如4月19日之前買的房子，目前還沒交房，納稅是沿用原有標(biāo)準(zhǔn)還是使用新標(biāo)準(zhǔn)？記者從莆田市住建局房地產(chǎn)業(yè)科、莆田市地稅局了解到，界定是否使用新標(biāo)準(zhǔn)納稅，享受普通商品住房繳納契稅優(yōu)惠，以市民買房備案的時間為基準(zhǔn)。也就是說，4月19日之后買房備案的市民才可以享受到契稅優(yōu)惠，在4月19日之前簽訂購房合同，即使還未交房繳納購房契稅，也仍沿用原先標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅。

市民：傾向中低價(jià)位樓盤

新標(biāo)準(zhǔn)自頒布之日起施行。這次調(diào)整，最大的改變是在實(shí)際成交價(jià)格上。享受優(yōu)惠政策的普通商品住房要同時滿足三項(xiàng)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144㎡以下(含144㎡)；實(shí)際成交價(jià)格市中心區(qū)(荔城區(qū)、城廂區(qū))在7000元/㎡以下(含7000元)，涵江區(qū)、秀嶼區(qū)在6000元/㎡以下(含6000元)。

作為現(xiàn)如今市場主力的剛需購房群體，他們把買房預(yù)算看得很重要，在買房支出上，會很慎重地考慮各種因素，因此，在此次優(yōu)惠政策出臺之后，這部分群體將會更傾向于購買7000元/㎡以下的房子，以此來減少購房成本的支出。

優(yōu)惠政策出臺之后的第一個銷售節(jié)點(diǎn)是五一節(jié)，莆田市多個樓盤也恰逢在此時開盤。在市區(qū)一起價(jià)低于7000元/㎡的售樓處，市民林女士對記者說，自己在幾天前已經(jīng)看過房子了，也做了意向登記，聽說開盤起價(jià)是6889元/㎡，還算滿意，“優(yōu)惠之后，最終還是訂了一套單價(jià)低于7000元的房子，雖然樓層低了點(diǎn)，但少交了各種費(fèi)用，還是挺合算的?！?/P>

開發(fā)商：符合新標(biāo)準(zhǔn)房源不多

在商品房供應(yīng)減少、庫存卻一直增加的情況下，這次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，或許能給莆田市場帶來新的希望。不過，業(yè)內(nèi)對新標(biāo)準(zhǔn)出臺后的市場預(yù)期比較保守，認(rèn)為新標(biāo)準(zhǔn)的影響有個延后期，不會在短時間內(nèi)產(chǎn)生影響，而是在一兩年后呈現(xiàn)，且目前同時符合三個條件的房源也并不算多。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)提高后，中心城區(qū)內(nèi)同時符合三個標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)量確實(shí)較少。比如，在中心地段一些樓盤，打出起價(jià)7000元/㎡的宣傳口號，但事實(shí)上只是其中的幾套小戶型房源是這個價(jià)格。

在談到此次優(yōu)惠政策的出臺對開發(fā)商樓盤銷量有何促進(jìn)時，市區(qū)一樓盤負(fù)責(zé)人歐先生坦言，現(xiàn)在莆田市中心均價(jià)低于7000元/㎡的房子并不多，即使有，因?yàn)闃菍游恢靡约皯粜驮O(shè)計(jì)等原因，大部分的消費(fèi)者也一時難以接受。以實(shí)際成交價(jià)格7000元/㎡來劃定界線，能激發(fā)市場上潛在的購房人群，但能夠享受到優(yōu)惠的還是會偏少，除了部分新開的樓盤價(jià)格會比較低外，市場上絕大部分的樓盤單價(jià)還是在7000元/㎡以上，購買這些房子，消費(fèi)者依然難以享受到買房契稅優(yōu)惠，并不會加快他們的購房選擇。

“當(dāng)然，因?yàn)檫@項(xiàng)優(yōu)惠政策的出臺，開發(fā)商在接下來的銷售中，在不觸及盈利的情況下，他們可能會以此為賣點(diǎn)，做7000元/㎡以下的樓盤促銷銷售，可以少交一半的購房契稅，這對買房預(yù)算不多的人來說，也算是省了一大筆支出。”歐先生介紹。

新標(biāo)準(zhǔn)對納稅有什么影響？

采訪中，一些業(yè)內(nèi)人士還分析，新標(biāo)準(zhǔn)對買賣房雙方在納稅方面，影響不一，主要是契稅方面可享受一些優(yōu)惠。

契稅：同等條件購房可省不少錢

莆田地稅局稅政一科有關(guān)人士解釋，在確定同時滿足三個條件的前提下，如果是家庭首套普通住宅，90㎡以下的可享受契稅優(yōu)惠，即繳納1%的契稅。90~144㎡的，繳納1.5%的契稅。非普通住房，則按3%的標(biāo)準(zhǔn)繳納。這也意味著，如果購買同樣條件的首套房，市民在契稅方面可省下不少錢。

比如，黃先生在市區(qū)購買家庭首套房，同樣是建筑容積率1.0以上、140㎡、實(shí)際成交價(jià)6500元/㎡，在之前，要繳納的契稅是：6500×140×3%=27300元?，F(xiàn)在，他所需繳納的契稅是：

6500×140×1.5%=13650元。他可省下的契稅是：27300-13650=13650元。

營業(yè)稅：和原有標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別不大

這次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，對于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅，影響同樣不大。據(jù)介紹，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售的，如果是普通住房則免征營業(yè)稅，如果是非普通住房，則按照銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。