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17日，廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，將出臺16條措施全力推進住房租賃市場發(fā)展（下稱“租賃16條”）。“租賃16條”亮點頗多，對市民而言，租房者子女可就近讀書，進一步落實租購同權，由此產生的學位房租金變化值得關注。對于市場來說，“3·30新政”后公寓房市場是否會迎來機遇、未來房價走向如何、現代租賃市場如何建立值得探討。就城市發(fā)展而言，租賃市場更加規(guī)范，結合以往的落戶、公租房等政策，廣州對人才的吸引力將進一步提升。

與此同時，“租賃16條”具體落地也將派生出一些新的問題和困難，后續(xù)仍會有諸多調整，但業(yè)界看好“租賃16條”的未來發(fā)展，認為其從另一個角度滿足了市民“居者有其屋”的需求。

●南方日報記者 傅鵬 陳思勤

“新政策將改變人們對購房需求的方向”

此次“租賃16條”最受關注的是租房人子女可就近入學的規(guī)定。提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。

去年以來，盡管廣州已出臺了“辦理《廣東省居住證》滿一年的來穗人員，可向所在區(qū)為子女申請積分入學”的政策，但如今出臺的新政，則更明確強調了租購同權。

至于政策所強調的“符合條件”這個前提有哪些呢？

《方案》明確規(guī)定需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生；符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

不過，具體執(zhí)行細則仍需廣州市及各區(qū)教育局等政府相關部門給出詳細的解讀。

在廣州鏈家研究院院長周峰看來，廣州的名校入學指標“僧多粥少”，越秀等老區(qū)的教育資源本就緊張，所以一開始就全市統(tǒng)一來實行“租購同權”的可能性不大。最有可能的做法是各區(qū)分開執(zhí)行。目前，今年的入學指標已經完成，所以真的實施也要到明年，不管如何，租購同權給予了租戶子女就讀名校的機會。

“新政策將改變人們對購房需求的方向，”廣東中原房地產項目部總經理黃韜表示，不用買房，只要租房就可就近上學，長期來看有著學位房剛需的購買者將會減少。但是租賃市場的回報率較低，投資客對于學位房租賃市場的熱情有限，所以學位房的租金總的趨勢會上漲，但需要一個長期的過程。

而廣州世聯(lián)行首席技術官黎振偉表示，學位房最根本的問題在于教育資源短缺或不平衡，相關政策只是治標，治本還是需要政府加大教育資源的投入，提供更多的優(yōu)質教育。

商業(yè)公寓的春天來了？

銷售市場未必好轉，租賃市場迎來一撥新“包租婆”

“租賃16條”另一大亮點是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房,且調整后用水、電、氣價格按照居民標準執(zhí)行。

今年廣州出臺的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米；一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，個人禁止購買，再次轉讓也只能賣給法人單位；新政實施前購買的商服類項目可轉讓給個人，但個人再次轉讓需取得不動產證滿2年。

如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補漏”的成分，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業(yè)界的理解是:最起碼，因“3·30新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項目，可以通過改造成租賃住房的方式而“拯救”項目，開發(fā)商可從賣樓者“變身”成物業(yè)長期持有的“包租婆”了。

不過，不少業(yè)內人士認為，《方案》中的表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對企業(yè)，針對經營行為，商業(yè)水、電、氣價格改為民用；不涉及個人手上的商辦物業(yè)（包括公寓），不涉及買賣轉讓，不涉及土地性質與年限的改變。所以對商辦公寓項目的銷售利好不多。

對此，黃韜表示認同。這給了商業(yè)用房一條出路，但改建后的租賃住房，不得銷售，土地性質與年限并沒有改變，所以對于商辦公寓項目的銷售影響并不大。

房地產分析人士劉曉博認為，允許改造成租賃住房的是“商業(yè)用房等”，這個“等”，有進一步想象的空間。此前大城市一直在整頓“工改居”，也就是控制工業(yè)用房改造為租賃住房，將來會不會有政策調整呢？可以拭目以待。

同時，“調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行”，這是很大的利好，居住成本會降低。

“由于‘商業(yè)用房’售價遠遠低于住宅，所以租金回報率會比較高。在這個政策刺激下，‘商業(yè)用房’的地板價狀態(tài)相信會得到很大的改變。而‘二房東’這個職業(yè)，也會隨著發(fā)展壯大。”劉曉博認為。

不過，周峰表示，改為住房后的“商改住”項目也較難吸引白領等人群大批居住。“明顯的問題是，新增公寓產品多分布在郊區(qū)外圍，交通、商業(yè)配套都沒有同步更新。”

相比之下，隨著這幾年獵德等“城中村”改造項目的落實，“城中村”一改往日臟亂差的形象，中心區(qū)域的“城中村”成為很多都市白領的首選居住地。此次新政發(fā)展“城中村”現代租賃服務業(yè)將進一步規(guī)范“城中村”的租賃業(yè)務。

黃韜認為，成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司，由政府來牽頭發(fā)展現代租賃業(yè)務是一個好的嘗試。因為企業(yè)進入租賃市場肯定需要盈利，而目前的租金回報率大概只有2%，政府發(fā)展租賃住房也是為了改變“住者有其房”的傳統(tǒng)觀念，要保證租金穩(wěn)定。此外，租賃行業(yè)屬于重資產運營模式，中小企業(yè)業(yè)務承擔能力有限，需要政府的引導。

多渠道解決“住房難”增強廣州人才吸引力

公積金租房提取額度增加、出租住房稅收有優(yōu)惠、租金不能隨便上漲……此次“租賃16條”無論是對私人業(yè)主還是對租戶而言都有很大的“減負”優(yōu)惠。此外，“租賃16條”還首次提出實現租者幸福居住，在很多微觀層面也考慮到租戶的利益，如必需加強租賃房屋家具家裝環(huán)保安全、燃氣消防安全監(jiān)督。

周峰說，“租賃16條”大方向是業(yè)界看好的，特別是對于廣州這樣的中心城市來說，發(fā)展租賃市場，構建“購租并舉”住房長效機制特別重要，有助于在廣州就業(yè)的市民安全感，會提升廣州對于人才的吸引。

此次，“租賃16條”增加了公積金租房提取額度。隨后，廣州住房公積金管理中心進一步加大住房公積金對職工改善居住條件支持力度，發(fā)布《關于加大住房公積金對職工改善居住條件支持力度的通知（征求意見稿）》，明確廣州既有住宅所有權人出資為該住宅增設電梯的，可以申請?zhí)崛∽》抗e金。

“租賃16條”降低了租房成本，在保障性住房方面，本月廣州發(fā)布的《來穗務工人員申請承租市本級公共租賃住房實施細則（征求意見稿）》，刪除了對來穗務工人員家庭申請公租房收入和資產方面的限制，并將創(chuàng)業(yè)就業(yè)人員和在廣州地區(qū)繳納廣東省社保人員納入保障范圍。此外，世界技能大賽及國家、省、市級技能競賽的獲獎人員也納入了優(yōu)先配租積分范圍。

而在18日，廣州推出新就業(yè)無房職工公共租賃住房共5860套，面向個人、家庭租賃，這對于剛就業(yè)的大學生來說是一大利好。

此外，本月起廣州就開始進一步加強落實人才入戶等7類人“無房也可入戶”政策，特別要求承辦單位不得附加條件或拒絕辦理。

廣州正多渠道解決市民的“住房難”的問題，將吸引更多人來廣州安居樂業(yè)。